当开发商无法退还购房款项时，购房者可以采取以下措施：
与开发商协商
尝试与开发商进行协商，看是否能够达成一个双方都能接受的解决方案。例如，可以协商降低首付款项或拆分退款。
通过法律手段维护权益
如果协商无果，购房者可以通过法律手段维护自己的权益。具体操作包括向法院提起诉讼，要求开发商退还定金或首付款项。如果法院判决支持购房者的诉求，但开发商仍不履行，可以申请法院强制执行。
向有关部门求助
如果无法通过协商和法律手段解决问题，可以向房地产行业协会或消费者协会等有关部门寻求支持。这些组织可能会提供合法的建议或协助解决纠纷。
申请强制执行
在获得法院判决后，如果开发商仍未履行退款义务，购房者可以申请法院强制执行。法院会采取相应措施，强制开发商履行退款责任。
其他解决方案
在某些情况下，开发商可能会提出分期付款或其他解决方案。购房者可以考虑这些方案，并在协商时明确双方的责任和义务，将协议书面化，以避免后续纠纷。
建议
收集证据：在采取任何行动之前，购房者应准备好所有相关证据，包括购房合同、付款记录、与开发商的沟通记录等，以便在需要时能够提供充分的证据支持自己的诉求。
咨询专业律师：在提起诉讼或进行其他法律行动之前，建议咨询专业律师，了解具体的法律程序和可能的风险，以确保自身权益得到最大程度的保护。
通过以上措施，购房者可以在开发商无法退还购房款项的情况下，通过合法途径维护自己的权益。