南京出现退房现象的原因可以归纳为以下几点：
房价下跌
媒体报道显示，购房者在交付订金后发现房价有下跌趋势，因此选择退房。
贷款政策收紧
国家房产新政导致贷款政策收紧，部分炒房客难以办理房贷，引发退房潮。
投资成本增加
“新国十条”对二套房贷进行严格控制，提高了首付比例和贷款利率，增加了投资客的投资成本。
产权变更
投资客因资金问题或其他原因，如股东变更，导致产权人姓名更换，产生换手率。
楼盘问题
有的楼盘存在硬伤，或者开发商囤积土地导致房价下跌，面临政策风险，促使部分购房者退房。
预售制度问题
商品房预售制度下，购房者提前支付定金和首付款，若开发商出现问题，购房者可能面临退房问题。
市场环境变化
市场环境的变化，如炒房客退出市场，也可能导致退房现象的发生。
以上几点是南京出现退房现象的主要原因。