签订商铺合同时，应注意以下关键问题：
合同条款的明确性
明确约定商铺的地址、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式和期限。
明确公摊面积、交房期限、物业管理问题、相邻权问题以及商铺的交房条件。
法律合规性
确保合同内容真实、合法，不违反法律规定，并且当事人具备完全民事行为能力。
参照《中华人民共和国民法典》第四百七十条，确保合同包含必要条款，如当事人信息、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任以及争议解决方式。
产权调查
确认商铺的用途和土地用途，确保房屋为商业用房且土地用途为非住宅性质。
确认房屋权利人，确保与房屋权利人或其他权利人签署合同。
检查房屋是否已有租赁登记信息，避免影响营业执照的办理。
费用与支付
明确租金调整幅度、租赁保证金、以及租约到期后的续租条件和通知期限。
商铺租赁合同最长不得超过20年。
装修与免租期
明确免租装修期的起止时间及免除的费用，通常只免除租金，其他费用如水电费需按合同承担。
违约责任
规定逾期交房的租金损失赔偿条款。
明确违约责任，包括违约金、赔偿方式等。
合同备案与登记
签订租赁合同后，应到当地房地产管理部门办理登记备案。
其他注意事项
确认房屋内设施（如煤气、水、电）的容量是否符合要求。
商铺整修期间的免租条款及费用承担。
确认合同终止后装修物的归属原则。
签字与日期
买卖双方及见证人签字摁手印，并写明日期。
确保在签订合同时仔细审查所有条款，并妥善保存签字或盖章后的合同原件。若有疑问，可咨询专业律师或法律顾问。